Seputar Hukum Agraria (Properti)

[akamaru]

Q : Apakah Warna Negara Asing (WNA) dan Badan Hukum Asing (BHA) boleh memiliki tanah dan bangunan di Indonesia?


A:
Dasar dari penguasaan tanah oleh WNA dan BHA yang mempunyai perwakilan di Indonesia diatur dalam pasal 41 & pasal 42 Undang - Undang pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP no. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (HP) atas tanah.

Berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku, terhadap WNA yang berkedudukan di Indonesia atau BHA yang memiliki perwakilan di Indonesia hanya diberikan HP. Dengan demikian tidak dibenarkan WNA atau BHA memiliki tanah dan bangunan dengan status Hak Milik (HM).

Akan tetapi, pemerintah juga telah menerbitkan PP No. 41 tahun 1996 yang mengatur tentang pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh WNA.

Peraturan Pemerintah ini berisi antara lain:
1. WNA yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan untuk memiliki 1 rumah tinggal (Satuan Rumah Susun) yang dibangun di atas tanah HP.
2. Rumah yang berdiri di atas tanah HP tersebut dapat berasal dari HP atas Tanah Negara atau HP yang berasal dari tanah HM yang diberikan oleh pemegang HM. Pemberian HP oleh pemegang HM ini diberikan dengan akta PPAT & perjanjiannya harus dicatat dalam Buku Tanah dan Sertifikat Hak Milik atas tanah.

Semoga bermanfaat.

[akamaru]

Q: Jika ingin memindahkan cicilan KPR dari satu bank ke bank lain dengan alasan tawaran bunga lebih rendah, apakah cara ini menguntungkan?


A: Harus dilihat dulu simulasi masing-masing institusi keuangan, sebab tiap bank mempunyai cara perhitungan yang berbeda. Perhitungan secara kasatmata sebenarnya lebih menguntungkan. Tapi Anda perlu memperhatikan adanya biaya terselubung. Karena itu sebelum memutuskan konversi, ada baiknya Anda meminta kalkulasi yang dihitung secara detail oleh financial advisor.

[adi]

... Anda perlu memperhatikan adanya biaya terselubung.

tepat sekali!
bunga hanya salah satu faktor biaya.
cek juga biaya-biaya lain, administrasi, penalty, asuransi, notaris, bla..bla..bla..

[akamaru]

Q: Baru dua bulan menempati rumah, dinding-dinding rumah sudah retak-retak. Selain itu tidak ada air PAM. Janji akses jalan tol juga tidak kunjung terealisasi oleh Developer. Apa yang harus kami lakukan?


A: Jika rumah yang baru dibangun oleh developer baru 2 bulan ditempati oleh Anda, Anda masih bisa mengajukan komplain kepada Developer untuk memperbaiki retak-retak pada dinding rumah Anda.

Pada umumnya, konsumen mempunyai waktu sekitar 3 bulan untuk menyampaikan keluhan. Developer juga seharusnya dapat langsung menangani (Atensi).

Coba Anda kembali cek di surat kontrak mengenai hak dan tanggung jawab Developer setelah rumah beralih kepada konsumen. Jika butir tentang hal ini memang ada tapi keluhan Anda tidak ditangapi, Anda bisa meminta bantuan hukum untuk menangani masalah ini.

[akamaru]

Q: Apakah hak seorang Warga Negara Indonesia (WNI) yang menikah dengan Warga Negara Asing (WNA) dalam bidang pertanahan sudah benar-benar merdeka dan mandiri?


A:Tolak ukur kepemilikan tanah yang diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) didasarkan pada status hukum seseorang. Syarat mutlak untuk menjadi pemegang berbagai jenis hak atas tanah, adalah WNI yang tidak memegang kewarganegaraan dari negara lain. Hanya saja ketentuan ini tidak berlaku bagi seorang WNI yang menikah dengan WNA (perkawinan campuran) meskipun ia tetap berstatus sebagai WNI tanpa memegang kewarganegaraan lain. Secara singkat dapat disimpulkan bahwa orang ini dipaksa untuk tunduk pada ketentuan peraturan yang diperuntukkan bagi orang asing (Pasal 21 ayat (3) UUPA).

[akamaru]

Ngutip dari forum tetangga nih...


Q: Dua bulan yang lalu kami telah membayar uang muka untuk satu kavling tanah di daerah Bekasi. Seharusnya kekurangannya dibayar pada minggu ini, tetapi kami masih ragu untuk melakukannya. Pasalnya, kami mendapatkan informasi bahwa tanah tersebut adalah tanah warisan dari 10 ahli waris. Pengembang ternyata hanya memperoleh kuasa untuk menjual kavling tanah tersebut kepada pihak lain. Apakah hal tersebut aman bagi kami? Oleh karena itu kami perlu saran atau tip dari Ibu untuk melakukan transaksi tersebut, sebab kami tidak ingin ada permasalahan di kemudian kami.
Terima kasih.

Aida-Bekasi


A: Ibu Aida terima kasih untuk kiriman email-nya. Menjawab pertanyaan Ibu apakah aman atau tidak dalam melakukan transaksi jual beli tersebut, yang perlu diingat pertama adalah untuk pihak pembeli selalu berlaku azas caveat emptor atau azas pembeli harus waspada.
*
Oleh karena itu dalam melaksanakan transaksi jual beli tersebut kami sarankan Ibu sebaiknya melakukan beberapa pengecekan terlebih dahulu untuk memastikan keabsahan kuasa jual pengembang. Beberapa pengecekan yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut.
*
1.*Harus ada Surat Kuasa Khusus secara tertulis yang dengan jelas dan tegas menyebutkan kuasa untuk menjual tanah tersebut kepada pihak lain. Apabila pengembang hanya mempunyai surat kuasa umum, maka kuasa tersebut hanya terbatas untuk pengurusan saja, dan bukan kuasa untuk menjual. Begitu juga bila kuasa tidak tertulis”hanya pemberian kuasa secara lisan”maka kuasa tersebut tidak bisa untuk melaksanakan jual beli.
*
2.*Sebaiknya surat kuasa tersebut dibuat di depan notaris atau paling tidak diketahui oleh lurah atau camat setempat.
*
3.*Pemberi kuasa harus terdiri dari 10 ahli waris seluruhnya, karena bila hanya sebagian ahli waris saja yang memberikan kuasa dapat dipastikan akan timbul permasalahan di belakang hari. Sedangkan ahli waris yang lain dapat membatalkan transaksi tersebut atau bahkan dengan itikad tidak baik menjual tanah yang sama kepada pihak yang lainnya.
*
4.*Anda juga perlu memeriksa fatwa waris untuk memastikan apakah kesepuluh ahli waris tanah itu memang pihak yang berhak menjual.
*
5.*Sebagaimana transaksi jual beli properti lainnya, kami selalu menyarankan agar pembeli juga mengecek tentang keabsahan sertifikat, fatwa rencana tata kota, dan juga kondisi fisik tanah.
*
Demikian kiranya saran dan tip yang dapat Ibu lakukan untuk memastikan transaksi tersebut aman. Semoga bermanfaat, terima kasih.

[RM Seta]

Q : Apakah Warna Negara Asing (WNA) dan Badan Hukum Asing (BHA) boleh memiliki tanah dan bangunan di Indonesia?


A:
Dasar dari penguasaan tanah oleh WNA dan BHA yang mempunyai perwakilan di Indonesia diatur dalam pasal 41 & pasal 42 Undang - Undang pokok Agraria (UUPA) dan diatur lebih lanjut dalam PP no. 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Pakai (HP) atas tanah.

Berdasarkan peraturan perundangan yang berlaku, terhadap WNA yang berkedudukan di Indonesia atau BHA yang memiliki perwakilan di Indonesia hanya diberikan HP. Dengan demikian tidak dibenarkan WNA atau BHA memiliki tanah dan bangunan dengan status Hak Milik (HM).

Akan tetapi, pemerintah juga telah menerbitkan PP No. 41 tahun 1996 yang mengatur tentang pemilikan Rumah Tinggal atau hunian oleh WNA.

Peraturan Pemerintah ini berisi antara lain:
1. WNA yang berkedudukan di Indonesia diperkenankan untuk memiliki 1 rumah tinggal (Satuan Rumah Susun) yang dibangun di atas tanah HP.
2. Rumah yang berdiri di atas tanah HP tersebut dapat berasal dari HP atas Tanah Negara atau HP yang berasal dari tanah HM yang diberikan oleh pemegang HM. Pemberian HP oleh pemegang HM ini diberikan dengan akta PPAT & perjanjiannya harus dicatat dalam Buku Tanah dan Sertifikat Hak Milik atas tanah.

Semoga bermanfaat.

mm tp bagaimana hukumnya kalau si orang asing itu kahwin sama orang indonesia, terus orang indonesia itu dibelikan rumah/tanah oleh si orang asing yang sudah jadi suami/isterinya orang indonesia itu?

apakah ada hubungannya dengan status kewarganegaraan orang indonesia yang kahwin sama orang asing itu?

apakah orang indonesia yang sudah dikahwinin oleh orang asing otomatis kehilangan kewarganegaraan indonesia? jika hilang maka, gimana mungkin orang indonesia yang dikahwinin oleh orang asing itu masih boleh membeli dan memiliki/mensertifikat tanah/bangunan yang dibelinya?

[akamaru]

mm tp bagaimana hukumnya kalau si orang asing itu kahwin sama orang indonesia, terus orang indonesia itu dibelikan rumah/tanah oleh si orang asing yang sudah jadi suami/isterinya orang indonesia itu?

apakah ada hubungannya dengan status kewarganegaraan orang indonesia yang kahwin sama orang asing itu?

apakah orang indonesia yang sudah dikahwinin oleh orang asing otomatis kehilangan kewarganegaraan indonesia? jika hilang maka, gimana mungkin orang indonesia yang dikahwinin oleh orang asing itu masih boleh membeli dan memiliki/mensertifikat tanah/bangunan yang dibelinya?


Apabila seorang WNI menikah dengan seorang WNA (perkawinan) campuran tanpa disertai perjanjian kawin maka dasar pegangan pejabat yang ditunjuk untuk mengurus soal pertanahan baik Notaris/PPAT atau penerbit sertifikat pertanahan untuk menolak memberikan kepastian hukum atas perbuatan pembelian tanah dan bangunan bagi WNI yang menikah dengan WNA tanpa perjanjian kawin adalah pasal 21 ayat (3) UUPA :

“Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan-tanpa-wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dan dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung”

Berdasarkan pasal tersebut di atas dan dengan adanya percampuran harta akibat perkawinan, bagi WNI dalam perkawinan campuran, syarat utama untuk menikmati hak kepemilikannya sebagai WNI menjadi bertambah:
1.Warganegara Indonesia Tunggal
2.Bukan seorang warganegara Indonesia yang mempunyai kewarganegaraan lain
3.Bukan seorang warganegara Asing
4.Memegang perjanjian kawin (pre-marital agreement)

Tanpa memegang sebuah perjanjian kawin, seorang WNI dari perkawinan campuran tidak dapat menikmati berbagai jenis hak kepemilikan atas tanah yang disediakan oleh UUPA bagi Warganegara Indonesia. Jadi, bagi seorang WNI dari perkawinan campuran, mereka langsung digolongkan kepada subjek hukum yang berhak untuk mendapatkan Hak Pakai saja.

[RM Seta]

.....

Tanpa memegang sebuah perjanjian kawin, seorang WNI dari perkawinan campuran tidak dapat menikmati berbagai jenis hak kepemilikan atas tanah yang disediakan oleh UUPA bagi Warganegara Indonesia. Jadi, bagi seorang WNI dari perkawinan campuran, mereka langsung digolongkan kepada subjek hukum yang berhak untuk mendapatkan Hak Pakai saja.


ooo jd jika ada perjanjian kawin, maka si isteri/suami yg orang indo itu masih boleh memegang surat hak atas kepemilikan tanah.

mmm... jd boleh dong seorang calon isteri/suami yg mo kawin sama orang asing non indonesia maka sebaiknya buat surat perjanjian kawin dulu. biar tidak kehilangan hak atas harta berupa kepemilikan atas tanah di indonesia ini.

ooo pantas, knp banyak orang indonesia yang kawin sama orang asing bikin surat perjanjian kawin ya... gt toh. untuk menghindari kehilangan hak atas kewarganegaraannya di indonesia toh.

[akamaru]

ooo jd jika ada perjanjian kawin, maka si isteri/suami yg orang indo itu masih boleh memegang surat hak atas kepemilikan tanah.

mmm... jd boleh dong seorang calon isteri/suami yg mo kawin sama orang asing non indonesia maka sebaiknya buat surat perjanjian kawin dulu. biar tidak kehilangan hak atas harta berupa kepemilikan atas tanah di indonesia ini.

ooo pantas, knp banyak orang indonesia yang kawin sama orang asing bikin surat perjanjian kawin ya... gt toh. untuk menghindari kehilangan hak atas kewarganegaraannya di indonesia toh.

sebetulnya ngga cuma itu sih, Bung.. tapi dengan adanya perjanjian kawin, pada saat perceraian nanti bakalan lebih gampang ngurus pemisahan harta bersamanya. Kan udah jelas tuh barang atas nama suami akan menjadi milik suami dan barang atas nama istri akan menjadi milik istri (ini berlaku juga kalau salah satu meninggal dunia.. tapi lebih baik saya bahas di thread terpisah).

Ada pengecualian juga sih, contohnya pada alat2 dapur. Misalnya kompor gas dibeli oleh suami atas nama suami, kompor gas ini akan jatuh ke tangan istri karena ini terjadi secara hukum.

[akamaru]

Diambil dari Kompas.com


Q: Kami menempati rumah sewa sejak tahun 1948 sampai sekarang. Penyewa pertama adalah kakek saya, lalu digantikan oleh ayah saya dengan biaya sewa mulai dari Rp x per bulan. Transaksi sewa-menyewa ini tanpa ada perjanjian sewa-menyewa secara hukum, hanya bukti tanda terima kuitansi sewa rumah bulanan. Pajak Bumi Bangunan (PBB) dibayarkan sejak awal oleh penyewa karena atas nama penyewa sendiri.

Pada tahun 1973, kami merenovasi rumah tersebut dengan biaya sendiri, dari semi permanen menjadi permanen dengan persetujuan pemiliknya. Kemudian, tahun 1994 penyewa membuat Surat Ijin Penghuni (SIP) dari Pemerintah Daerah DKI Jakarta. Akan tetapi di tahun 1994, ahli waris pemilik (anak kandung) tidak lagi mau menerima uang sewa kami. Alasannya, rumah tersebut mau dipakai, dan pemilik ingin memberikan uang pengganti sebesar Rp 15 juta. Namun uang pengganti tersebut kami tolak karena nilainya terlalu kecil.

Oleh karena itu uang sewa bulanan tersebut kami titipkan di Pengadilan Negeri Jakarta Pusat. Sejak tahun 1996, pihak Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tidak lagi mau menerima titipan uang sewa tersebut, dan sejak itu kami tidak lagi membayarkan atau menitipkan uang sewa tersebut.

Pertanyaan kami adalah:
bagaimana status kami di mata hukum? Apakah dasar hukum dan penyelesaian masalah ini?
karena kondisi rumah dimakan usia dan memerlukan renovasi total, apakah secara hukum kami harus tetap meminta ijin kepada pemilik?
bolehkah kami mengalihkan hak domisili kami di rumah tersebut kepada pihak lain?

Bram,



A: Bapak Bram, terima kasih atas kiriman email-nya. Sebagaimana kami jelaskan dalam artikel kami sebelumnya tentang sewa-menyewa, seyogyanya sewa-menyewa mempunyai perjanjian tertulis yang paling tidak mengatur tentang jangka waktu dan uang sewa. Menurut pasal 21 PP No. 44 tahun 1994 disebutkan bahwa sewa-menyewa rumah, baik dengan perjanjian tertulis maupun tidak tertulis yang tidak menetapkan mengenai batas waktu dan telah berlangsung sebelum berlakunya UU No. 4 tahun 1992, dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut. Dengan berakhirnya sewa-menyewa rumah tersebut, maka antara penyewa dan pemilik rumah dapat memperbaharui perjanjian sewa-menyewanya.

Dalam kasus yang Bapak hadapi tersebut, sebenarnya hubungan sewa-menyewa telah berakhir. Selain karena telah sesuai dengan ketentuan hukum tersebut di atas, tidak ada lagi kesepakatan antara kedua belah pihak. Pihak pemilik rumah sudah menyatakan akan menggunakan rumah tersebut dan tidak bersedia menerima uang sewa kembali serta bersedia memberikan uang ganti rugi kepada pihak penyewa.

Walaupun selama ini keluarga Bapak telah beritikad baik dengan membayar PBB atas rumah tersebut, tetapi perlu diingat bahwa prinsip pembayaran PBB adalah dikenakan kepada siapapun yang mengambil manfaat atas rumah/tanah yang bersangkutan.

Menjawab pertanyaan Bapak selanjutnya, di sini kami tegaskan bahwa oleh undang-undang, Bapak—sebagai penyewa—dilarang dengan cara apapun menyewakan kembali atau memindahkan hak penghunian atas rumah yang disewanya kepada pihak ketiga tanpa izin tertulis dari pemilik. Penyewa juga dilarang mengubah bentuk bangunan tanpa izin tertulis dari pemilik.

Hal terakhir yang harus Bapak perhatikan dalam permasalahan ini adalah, bila Bapak sebagai penyewa bersikeras tidak bersedia meninggalkan rumah tersebut, maka pemilik berhak melakukan pengosongan secara paksa dengan bantuan Kantor Perumahan/Kepolisian setempat.

Oleh karena itu, saran kami alangkah baiknya Bapak menyelesaikan permasalahan ini secara win-win solution dengan pemilik rumah. Dengan demikian pemilik rumah setuju untuk memperpanjang atau memperbaharui hubungan sewa-menyewa tersebut. Bila pemilik rumah memang membutuhkan rumah tersebut, paling tidak sudah tercapai kesepakatan antara kedua belah pihak mengenai jumlah uang kompensasinya.

[passerby]

Dimana saya bisa menghubungi Pak Erwin Kalo?

Terima kasih banyak sebelumnya.

[Mde29]

Apabila seorang WNI menikah dengan seorang WNA (perkawinan) campuran tanpa disertai perjanjian kawin maka dasar pegangan pejabat yang ditunjuk untuk mengurus soal pertanahan baik Notaris/PPAT atau penerbit sertifikat pertanahan untuk menolak memberikan kepastian hukum atas perbuatan pembelian tanah dan bangunan bagi WNI yang menikah dengan WNA tanpa perjanjian kawin adalah pasal 21 ayat (3) UUPA :

“Orang asing yang sesudah berlakunya Undang-Undang ini memperoleh hak milik karena pewarisan-tanpa-wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warganegara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya undang-undang ini kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu dan dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung”

Berdasarkan pasal tersebut di atas dan dengan adanya percampuran harta akibat perkawinan, bagi WNI dalam perkawinan campuran, syarat utama untuk menikmati hak kepemilikannya sebagai WNI menjadi bertambah:
1.Warganegara Indonesia Tunggal
2.Bukan seorang warganegara Indonesia yang mempunyai kewarganegaraan lain
3.Bukan seorang warganegara Asing
4.Memegang perjanjian kawin (pre-marital agreement)

Tanpa memegang sebuah perjanjian kawin, seorang WNI dari perkawinan campuran tidak dapat menikmati berbagai jenis hak kepemilikan atas tanah yang disediakan oleh UUPA bagi Warganegara Indonesia. Jadi, bagi seorang WNI dari perkawinan campuran, mereka langsung digolongkan kepada subjek hukum yang berhak untuk mendapatkan Hak Pakai saja.


Apakah tidak ada jalan lain selain pre-marital agreement? Karena saya sudah terlanjur menikah dan tidak mengetahui sebelumnya?

[akamaru]

@MDE29
Mbak, bisa beri saya sedikit info mengenai permasalahan apa yang mbak hadapi?
Misalnya orangtua mbak mewariskan rumah kepada mbak. Saya perlu tahu apakah mbak merupakan satu2nya ahli waris atau ada ahli waris yang lain (orang tua yang masih hidup dan saudara kandung)?

[Mde29]

@MDE29
Mbak, bisa beri saya sedikit info mengenai permasalahan apa yang mbak hadapi?
Misalnya orangtua mbak mewariskan rumah kepada mbak. Saya perlu tahu apakah mbak merupakan satu2nya ahli waris atau ada ahli waris yang lain (orang tua yang masih hidup dan saudara kandung)?

Masalahnya:
1. Sy berpenghasilan di negara suami dan ingin membeli rumah di Indonesia.
2. Sy tiga bersaudara perempuan semua. Dua telah menikah dg WNA. Hanya adik sy yg terakhir masih sekolah. Kami menerima surat warisan utk tanah/rumah, orang tua (bapak/ibu) belum meninggal.
Terima kasih.

[akamaru]

Masalahnya:
1. Sy berpenghasilan di negara suami dan ingin membeli rumah di Indonesia.
2. Sy tiga bersaudara perempuan semua. Dua telah menikah dg WNA. Hanya adik sy yg terakhir masih sekolah. Kami menerima surat warisan utk tanah/rumah, orang tua (bapak/ibu) belum meninggal.
Terima kasih.


1. Mbak, karena ada unsur 'asing' maka apabila mbak hendak membeli tanah beserta bangunan di Indonesia atas nama mbak, maka mbak hanya bisa membeli tanah dan bangunan tersebut hanya yang berstatus Hak Pakai. Apabila ternyata status tanah dan bangunan yang mbak beli adalah selain Hak Pakai, maka mbak harus 'menurunkan' hak atas tanah tersebut menjadi Hak Pakai. Dasar ketentuan ini adalah Pasal 21(3) UUPA


2. Untuk pertanyaan kedua, mungkin yang mbak maksud adalah surat wasiat.
Dalam hal orang tua mbak mewariskan tanah dan bangunan kepada mbak, maka menunjuk pada ketentuan Pasal 21(3) UUPA, mbak hanya berhak atas tanah dan bangunan tersebut hanya apabila status hak atas tanahnya adalah Hak Pakai (HP). Jadi yang bisa dilakukan oleh mbak ketika mendapatkan warisan berupa tanah dan bangunan berupa hak milik(HM)/hak guna bangunan(HGB), mau ngga mau mbak harus 'menurunkan' HM/HGB tersebut menjadi HP.

Permasalahan akan berbeda ketika orang tua mbak mewariskan tanah dan bangunan yang berstatus HM/HGB kepada seluruh ahli warisnya. Ada kemungkinan mbak harus menyerahkan hak mbak atas tanah dan bangunan tersebut kepada saudara mbak. Apakah mbak mendapat kompensasi/tidak dari ahli waris yang lain, dapat dibicarakan secara kekeluargaan.

Ketentuan Pasal 21(3) UUPA tidak berlaku bagi harta lain selain tanah dan bangunan. Jadi kalau orang tua mbak mewariskan harta lain selain tanah dan bangunan kepada mbak, saya rasa tidak ada masalah yang sangat signifikan bagi mbak dalam melakukan pengurusan terhadap harta tersebut.

[Mde29]

1. Mbak, karena ada unsur 'asing' maka apabila mbak hendak membeli tanah beserta bangunan di Indonesia atas nama mbak, maka mbak hanya bisa membeli tanah dan bangunan tersebut hanya yang berstatus Hak Pakai. Apabila ternyata status tanah dan bangunan yang mbak beli adalah selain Hak Pakai, maka mbak harus 'menurunkan' hak atas tanah tersebut menjadi Hak Pakai. Dasar ketentuan ini adalah Pasal 21(3) UUPA


2. Untuk pertanyaan kedua, mungkin yang mbak maksud adalah surat wasiat.
Dalam hal orang tua mbak mewariskan tanah dan bangunan kepada mbak, maka menunjuk pada ketentuan Pasal 21(3) UUPA, mbak hanya berhak atas tanah dan bangunan tersebut hanya apabila status hak atas tanahnya adalah Hak Pakai (HP). Jadi yang bisa dilakukan oleh mbak ketika mendapatkan warisan berupa tanah dan bangunan berupa hak milik(HM)/hak guna bangunan(HGB), mau ngga mau mbak harus 'menurunkan' HM/HGB tersebut menjadi HP.

Permasalahan akan berbeda ketika orang tua mbak mewariskan tanah dan bangunan yang berstatus HM/HGB kepada seluruh ahli warisnya. Ada kemungkinan mbak harus menyerahkan hak mbak atas tanah dan bangunan tersebut kepada saudara mbak. Apakah mbak mendapat kompensasi/tidak dari ahli waris yang lain, dapat dibicarakan secara kekeluargaan.

Ketentuan Pasal 21(3) UUPA tidak berlaku bagi harta lain selain tanah dan bangunan. Jadi kalau orang tua mbak mewariskan harta lain selain tanah dan bangunan kepada mbak, saya rasa tidak ada masalah yang sangat signifikan bagi mbak dalam melakukan pengurusan terhadap harta tersebut.


1. Apakah status Hak Pakai dapat diperjual belikan (menjadi HM dan HGB dikemudian hari bagi mereka asli WNI)? Apa untung ruginya Hak Pakai? Mohon penjelasannya.

2. Bagaimana jika pembelian rumah menggunakan Perjanjian atas nama (Nominee)?

Terima kasih atas bantuannya. Pengetahuan sy menjadi bertambah. Sy menyesal sekali tdk membuat pre-marital agreement. Andai sy tahu sebelumnya.

[akamaru]

1. Apakah status Hak Pakai dapat diperjual belikan (menjadi HM dan HGB dikemudian hari bagi mereka asli WNI)? Apa untung ruginya Hak Pakai? Mohon penjelasannya.



2. Bagaimana jika pembelian rumah menggunakan Perjanjian atas nama (Nominee)?



Terima kasih atas bantuannya. Pengetahuan sy menjadi bertambah. Sy menyesal sekali tdk membuat pre-marital agreement. Andai sy tahu sebelumnya.



Berikut tanggapan dari saya. Semoga dapat membantu.

1. Pada prinsipnya semua Hak Atas Tanah, termasuk Hak Pakai dapat dialihkan haknya termasuk diperjualbelikan. Lebih lanjut, apabila tanah dengan Hak Pakai tersebut telah dialihkan haknya, maka hak atas tanah yang tadinya Hak Pakai bisa dialihkan ke Hak Milik atau Hak Guna Bangunan oleh pemilik baru dengan memenuhi syarat tertentu sebagaimana diatur oleh Undang-Undang Pokok Agraria.

Kekurangan Hak Pakai adalah umumnya bank tidak mau menerimajaminan tanah dengan status Hak Pakai dalam hal tanah tersebut hendak dijadikan jaminan kepada bank (Hak Tanggungan).

2. Pembelian tanah dengan menggunakan perjanjian atas nama memang umum dilakukan. Akan tetapi dalam kasus mbak, akan terjadi permasalahan dalam pengurusan sertifikat tanahnya apalagi kalau status tanah yang mbak beli adalah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan karena mengingat adanya unsur 'asing' yang menempel dalam mbak maka status tanah tetap harus diubah menjadi Hak Pakai pada saat mendaftarkan peralihan hak tersebut.

[akamaru]

Menjual Rumah Tanpa NPWP
PB-Co - detikFinance


Jakarta - Berdasarkan UU Pajak yang terbaru, apakah masih dimungkinkan adanya penjualan rumah tinggal kepada pihak lain tanpa adanya NPWP ? Dalam kasus ini yang ingin menjual rumah adalah ibu rumah tangga dan sudah tidak bersuami sehingga tidak mempunyai penghasilan.

Kalau dimungkinkan pajak-pajak apa saja yang dikenakan untuk hal itu?

Jawaban:

Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-35/PJ/2008 tentang Kewajiban Pemilikan NPWP Dalam Rangka Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang mulai berlaku sejak 9 September 2008 menyatakan bahwa:

BPHTB

Atas pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan menggunakan SSB yang disebabkan adanya pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dicantumkan NPWP yang dimilki Wajib Pajak (WP) yang bersangkutan.

Dikecualikan dari ketentuan tersebut di atas adalah SSB yang digunakan untuk pembayaran BPHTB oleh WP Orang Pribadi dengan NJOP dan NPOP yang dialihkan kurang dari Rp 60.000.000 (enam puluh juta rupiah).

PPH

Atas pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) dengan menggunakan SSP atas penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, wajib dicantumkan NPWP yang dimiliki WP yang bersangkutan

Dikecualikan dari ketentuan tersebut di atas adalah SSP yang digunakan untuk pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan oleh WP Orang Pribadi dengan jumlah pajak yang harus dibayar kurang dari Rp 3.000.000 (tiga juta rupiah).


Mengacu pada ketentuan di atas, maka masih dimungkinkan adanya penjualan rumah tinggal kepada pihak lain tanpa adanya NPWP dalam hal :

1. WP Orang Pribadi yang menerima pengalihan dengan NJOP dan NPOP yang dialihkan kurang dari Rp 60 juta.
2. WP Orang Pribadi yang melakukan pengalihan dengan jumlah pajak yang harus dibayar kurang dari Rp 3 juta.

Demikian penjelasan kami.


Ade Atmadja, Associate Manager PB&Co(pbc/qom)

[akamaru]

Pajak Pembelian Rumah
PB-Co - detikFinance


Jakarta - Saudara kami kebetulan membeli rumah tahun 2008 didaerah tangerang (NJOPTKP = Rp 30 juta) sedangkan baru melakukan proses AJB ke notaris tahun 2009.

Yang kami tanyakan menurut PP 79 Tahun 1999 mengenai Pajak Penghasilan atas PPHTB pada ayat (3) Nilai Jual Objek Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan tahun yang bersangkutan, atau dalam hal Surat Pemberitahuan Pajak Terutang dimaksud belum terbit, adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang tahun pajak sebelumnya?

Apakah yg dimaksud SPPT sebelumnya tersebut pada saat transaksi si Penjual dan Pembeli membayar Pajak Memakai nilai NJOP yg terkandung dalam SPPT PBB tahun 2008 bukan tahun 2009 mengingat karena SPPT PBB tahun 2009 belum terbit.

Jawaban:

Pasal 4 ayat (3) Peraturan Pemerintah No. 48 tahun 1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah No. 71/2008 menyebutkan bahwa
nilai Jual Objek Pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan tahun yang bersangkutan atau dalam hal Surat Pemberitahuan Pajak Terutang dimaksud belum terbit, adalah Nilai Jual Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang tahun pajak sebelumnya.

Berdasarkan peraturan tersebut di atas, yang dimaksud SPPT tahun pajak sebelumnya pada kasus saudara di atas adalah SPPT tahun 2008.

Demikianlah penjelasan yang dapat kami berikan

Verawaty-Supervisor Tax PB&Co


Catatan akamaru:
Saya punya pengalaman yang sama. Pada waktu itu (bulan Maret 2009) Notaris yang mengurus meminta kepada instansi terkait untuk menerbitkan PBB tahun 2009 meskipun secara resmi PBB tahun 2009 tersebut belum didistribusikan kepada wajib pajak bumi dan bangunan.
Saran saya, coba minta notaris untuk urus masalah PBB ini, apalagi kalau pembelian property menggunakan fasilitas KPR.

[akamaru]

PB-Co - detikFinance

Jakarta - Sesuai PP No.15 tahun 2008 tentang PPh atas penghasilan dari
usaha jasa konstruksi, yang saya tanyakan adalah :

1. Didalam satu kontrak terdapat 2 rekanan yang rekanan A bertugas sebagai
pengadaan barang sedangkan rekanan B bertugas sebagai pelaksana pembangunan
konstrusi tsb( konstruksi mekanikal ). Pertanyaannya adalah apakah kedua
rekanan tersebut dikenakan PPh jasa Konstruksi atau rekan A tetap dikenakan
PPh pasal 22 ?

2. Hampir sama dengan pertanyaan no.1. Didalam 1 kontrak jasa Konstruksi
mekanikal ( 1 rekanan ) tapi didalam kontrak tsb dapat dipisahkan antara
material dan jasa. Pertanyaannya adalah apakah materialnya bisa dikenakan
PPh ps.22 atau secara keseluruhan dikenakan PPh jasa Konstruksi ?

Jawaban:

Berdasarkan Pasal 2 PP 51 Tahun 2008, penghasilan dari usaha Jasa
Konstruksi dikenakan Pajak Penghasilan yang bersifat Final. Kemudian,
yang dimaksud Jasa Konstruksi di dalam PP 51 tahun 2008 adalah layanan
jasa konsultansi perencanaan pekerjaan konstruksi, layanan jasa pelaksanaan
pekerjaan konstruksi, dan layanan jasa konsultansi pengawasan pekerjaan
konstruksi.

Dengan demikian apabila Rekanan A yang Bapak maksudkan hanya melakukan
pengadaan barang saja dan tidak disertai dengan penyerahan Jasa Konstruksi
, maka atas penyerahan barang tersebut tidak terhutang PPh Final dan
apabila penyerahan barang tersebut di atas diserahkan kepada Pemungut PPh
Pasal 22, maka akan dipungut PPh Pasal 22 sesuai tarif yang berlaku. Lebih
lanjut, untuk rekanan B sebagai pelaksana konstruksi terutang PPh Final
Jasa Konstruksi.

Berdasarkan Pasal 5 angka 2 PP 51 Tahun 2008," Besarnya Pajak Penghasilan
yang dipotong atau disetor sendiri sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
adalah:

a. jumlah pembayaran, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai, dikalikan
tarif Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1); atau

b. jumlah penerimaan pembayaran, tidak termasuk Pajak Pertambahan
Nilai, dikalikan tarif Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
3 ayat (1) dalam hal Pajak Penghasilan disetor sendiri oleh Penyedia
Jasa.

Berdasarkan penjelasan tersebut di atas, apabila kontrak atas Jasa
konstruksi dapat dipisahkan antara nilai barang dan nilai jasa yang
ditagih, maka PPh Final yang terutang adalah tetap sebesar jumlah
pembayaran, yaitu atas barang dan jasa yang diserahkan oleh pihak
kontraktor.

Demikianlah penjelasan kami.

Nico Wandiredja, Supervisor PB&Co

[akamaru]

PB-Co - detikFinance


Jakarta - Pada bulan Maret 2009, saya menjual sebidang tanah seluas 330m2
seharga Rp 36 juta, status tanah masih Akta Jual Beli. PBB tahun 2009 yang
baru keluar pada Maret ini tercantum NJOP sebesar Rp 128.000/m2 sedangkan
tahun lalu masih Rp 103.000/m2.

Yang ingin saya tanyakan : biaya-biaya apakah yang harus ditanggung
masing-masing penjual & pembeli?

Terima kasih

Jawaban:

Perlakuan perpajakan dari sisi penjual sebagai orang pribadi Berdasarkan
Pasal 1 Peraturan Pemerintah No. 48/1994 sebagaimana telah diubah terakhir
dengan Peraturan Pemerintah No. 71/2008 ditetapkan bahwa atas penghasilan
yang diterima atau diperoleh orang pribadi dari pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan (PPh) dengan cara
membayar sendiri PPh yang terutang ke bank persepsi atau Kantor Pos dan
Giro sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang
atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh
pejabat yang berwenang.

Adapun besarnya PPh adalah sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan
hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan hak tersebut adalah
nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan

Mengingat pada saat transaksi telah dterbitkan SPPT PBB tahun pajak 2009
dan NJOP menurut SPPT tersebut lebih besar dari harga jual, maka nilai
pengalihan yang menjadi dasar perhitungan pajak adalah nilai menurut SPPT
PBB tahun pajak 2009, yaitu sebesar Rp 42.240.000 (330 m2 x Rp 128.000)

Perlakuan Perpajakan dari sisi pembeli

Berdasarkan UU Nomor 21/1997 sebagaiman telah diuah terakhir dengan UU
Nomor 20/2000 ditetapkan bahwa pemindahan hak karena jual beli dikenakan
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP), yaitu Nilai Perolehan
Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena
Pajak (NPOPTKP) pada saat tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan
dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan
pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.

Mengingat harga jual tanah lebih kecil daripada nilai NJOP PBB menurut SPPT
PBB tahun pajak 2009, maka nilai NPOP yang dipergunakan sebagai dasar
perhitungan BPHTB adalah nilai menurut NJOP menurut SPPT PBB tahun pajak
2009, yaitu sebesar Rp 42.240.000 (330 m2 x Rp 128.000)

Salam

Widigdya Sukma Gitaya, Supervisor PB&Co

[Pemula]

Pak mau tanya seputar PP No.71 tahun 2008

saya membeli rumah pada tahun 2007 dengan developer dengan sistem pembayaran 60x, sekarang rumah tersebut akan saya jual dengan sistem over kredit. Pembayaran baru terbayar 20x, yang saya ingin tanyakan:

berapa besar PPH yang harus saya bayar ?
Apakah sesuai dengan 20x cicilan dikalikan 5% ato keseluruhan nilai rumah sesuai dengan PPJB dengan developer?

Permasalahanya yang memberatkan apabila saya harus membayar PPH 5% sesuai dengan nilai yang tercantum pada PPJB sedangkan saya baru membayar cicilan 20x.

thanks sebelumnya

[Ita.schulz]

Hallo, saya ingin bertanya ttg status tanah yg saya miliki. 11 tahun yg lalu saya membeli tanah dengan Sertifikat Hak Milik atas nama Saya, sementara pada saat itu saya sudah menikah dengan WNA. jadi bgm status tanah saya itu sekarang ?? apa yg terbaik yg harus saya lakukan ?
Terima kasih atas bantuannya.

[sallyliao]

Masalahnya:
1. Sy berpenghasilan di negara suami dan ingin membeli rumah di Indonesia.
2. Sy tiga bersaudara perempuan semua. Dua telah menikah dg WNA. Hanya adik sy yg terakhir masih sekolah. Kami menerima surat warisan utk tanah/rumah, orang tua (bapak/ibu) belum meninggal.
Terima kasih.




microsoft office 2010 (http://blog.palungjit.com/microsoftoffice2010/2011/05/04/office-2010/)office 2010 (http://bloguay.com/microsoftoffice2010/2011/05/03/office-2010/)Microsoft Office 2010 Review (http://microsoftofficeby2010.wordpress.com/2011/05/05/microsoft-office-2010-review/)