(ask) pengurusan tanah girik

[giggs_luck]

Pada Bulan Mei 1994, orangtua kami membeli sebagian dari sebidang tanah girik dari penjual.
Sebagai pihak pembeli, paman kami mewakili kakak perempuan saya yg pada saat jual beli terjadi
masih berusia 17 tahun (karena saat itu orang tua kami masih WNA, tetapi sekarang sudah WNI).

2 minggu kemudian pada bulan yg sama, kami membeli tambahan beberapa meter dari tanah girik
yg terletak persis di sebelah tanah yg kami beli sebelumnya,
dengan bukti asli Surat Jual Beli yg dittd diatas materai & dihadapan saksi (bukan notaris).
Kali ini kakak perempuan saya yg ttd sbg pembeli.

Paman kami tersebut kemudian meninggal dunia pada tahun 2005.

Apakah ada cacat hukum dari transaksi yg dilakukan ?
Jika ada, apakah jalan yg harus kami tempuh supaya tetap dapat mengurus sertipikat tanah ini ?
Sampai saat ini kami masih tinggal di rumah di atas tanah tersebut.
Kemudian, bagaimana ciri fisik dari surat girik itu sendiri ?

Sebagai info tambahan, Kartu Keluarga ayah & ibu kami sekarang hanya beranggotakan mereka berdua,
kami masih termasuk di dalam kartu keluarga paman kami yang lain.
Karena keterbatasan dana, sertipikat tanah baru mulai kami urus tahun ini.

surat2 yg kami punya antara lain :
- asli surat Jual Beli & Pemindahan Hak yg dibuat & dittd di depan notaris
- asli bukti pembayaran PBB
- kopi surat jual beli dari pemilik sebelumnya kepada penjual, yg telah dilegalisir oleh notaris
pada saat AJB
- kopi Akta Kematian paman kami yg bertindak sebagai kuasa saat jual beli
- asli IMB, dimana bangunan kami dirikan pada 1994. Tetapi ada hal yg membuat saya bingung, yaitu
IMB tertulis dikeluarkan pada 1985.

kami juga sudah memperoleh Rekomendasi Permohonan Hak atas Tanah Negara yg dikeluarkan oleh Lurah
dan disetujui oleh Camat.

Langkah2 apa saja yang kemudian harus kami lakukan utk pengurusan sertipikat tsb ?
Lalu kira-kira, berapa rincian biaya yang harus kami keluarkan utk langkah-langkah selanjutnya ?

Atas bantuan dan penjelasannya, kami ucapkan terima kasih.

[akamaru]

@giggs_luck

Bung, menunjuk pada pertanyaan Bung, ada beberapa hal yang terlebih dahulu ingin saya tanyakan:
1. pada bulan Mei 1994 disebutkan bahwa paman Bung bertindak mewakili kakak Anda dalam membeli tanah girik dari penjual. Pertanyaan saya, apakah ada dokumen yang menjadi dasar perwakilan ini?
2. pada saat pembelian bidang tanah tersebut pada butir 1 di atas, apakah ada Akta Jual Beli atau hanya Perjanjian Jual Beli saja dan pada saat dokumen tsb di tandatangani, nama pembeli atas nama paman Bung atau kakak Bung?

Tnx

[akamaru]

Perlu diketahui bahwa girik bukan merupakan tanda bukti hak atas tanah, tetapi bukti bahwa pemilik girik menguasai tanah milik adat dan sebagai pembayar pajak atas bidang tanah tersebut beserta dengan bangunan yang melekat di atasnya (apabila ada).

Girik dapat dijadikan dasar untuk memohon hak atas tanah karena pada dasarnya hukum pertanahan kita bersumber dari hukum tanah adat yang tidak tertulis. Ketentuan ini dapat dilihat pada Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 ttg Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria (UUPA) yang berbunyi :
"Hukum agraria yang berlaku atas buni, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan -peraturan yang tercantum dalam Undang-Undang ini dan dengan peraturan perundangan lainny, segala sesuatu yang mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama"

Untuk memohon hak atas tanah terhadap girik, langkah yang perlu dilakukan adalah :

a. Mintalah girik asli dari penjual dan pastikan nama penjual yang tercantum dalam girik tersebut = nama orang yang tercantum dalam Akta Jual Beli (AJB). Apabila tidak, harus ada hubungan hukum antara si penjual dengan orang yang tercantum dalam girik tersebut. Biasanya hubungan ini harus dapat ditunjukkan dengan dokumen tertentu, misalnya akta wasiat, akta keterangan mengenai keahliwarisan, surat kuasa atau putusan pengadilan.

b. Pastikan objek tanah tsb = yang dimaksud dalam girik, kemudian kuasai secara fisik dengan tanda batas yang jelas.

c. ajukan permohonan hak atas tanah tersebut langsung ke Kantor Pertanahan setempat dengan tahapan secara umum:

* Pengukuhan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan Gambar Situasi
* Penelitian dan pembahasan Panitia A
* Pengumuman atas permohonan tsb
* Penerbitan Surat Keputusan Pemberian Hak
* Pencetakan Sertifikat Tanah

Secara teori, total waktu yang dibutuhkan kurang lebih sekitar 90 hari. Biaya pemasukan ke Kas Negara sekitar 5% x NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) x luas tanah, ditambah dengan biaya operasional petugas lapangan.

[giggs_luck]

@giggs_luck

Bung, menunjuk pada pertanyaan Bung, ada beberapa hal yang terlebih dahulu ingin saya tanyakan:
1. pada bulan Mei 1994 disebutkan bahwa paman Bung bertindak mewakili kakak Anda dalam membeli tanah girik dari penjual. Pertanyaan saya, apakah ada dokumen yang menjadi dasar perwakilan ini?
2. pada saat pembelian bidang tanah tersebut pada butir 1 di atas, apakah ada Akta Jual Beli atau hanya Perjanjian Jual Beli saja dan pada saat dokumen tsb di tandatangani, nama pembeli atas nama paman Bung atau kakak Bung?

Tnx

1. tidak ada dokumen yg menjadi dasar perwakilan tsb. Saat itu, kakak saya belum cakap hukum, berarti paman saya bertindak sebagai wali. Ketika kakak saya berumur 21 tahun (cakap hukum), paman belum meninggal. Saat ini paman sudah meninggal.
Apakah kakak saya otomatis menjadi pihak yg berhak ?

2. Surat notariil yg dibuat dalam transaksi jual beli tsb berjudul "Jual Beli dan Pemindahan Hak".
"...(paman saya), menurut keterangannya dalam hal ini bertindak sebagai kuasa lisan dari-dan karenanya utk
dan atas nama serta seberapa perlu menguatkan diri guna menanggung dan menjamin kepentingan ...(kakak saya)".
jadi pihak pembeli atas nama paman saya.
Jadi menurut saya, surat tsb bukan Perjanjian Jual Beli, melainkan sama dgn Akta Jual Beli.

Kemudian, utk tambahan tanah yg kami beli, surat Jual Beli dibuat bawah tangan dgn dittd penjual,
pembeli (kakak saya), dan seorang saksi. apakah hal ini melanggar ketentuan ? karena kakak saya
saat itu masih 17 tahun.

terima kasih

[akamaru]

1. tidak ada dokumen yg menjadi dasar perwakilan tsb. Saat itu, kakak saya belum cakap hukum, berarti paman saya bertindak sebagai wali. Ketika kakak saya berumur 21 tahun (cakap hukum), paman belum meninggal. Saat ini paman sudah meninggal.
Apakah kakak saya otomatis menjadi pihak yg berhak ?

2. Surat notariil yg dibuat dalam transaksi jual beli tsb berjudul "Jual Beli dan Pemindahan Hak".
"...(paman saya), menurut keterangannya dalam hal ini bertindak sebagai kuasa lisan dari-dan karenanya utk
dan atas nama serta seberapa perlu menguatkan diri guna menanggung dan menjamin kepentingan ...(kakak saya)".
jadi pihak pembeli atas nama paman saya.
Jadi menurut saya, surat tsb bukan Perjanjian Jual Beli, melainkan sama dgn Akta Jual Beli.

Kemudian, utk tambahan tanah yg kami beli, surat Jual Beli dibuat bawah tangan dgn dittd penjual,
pembeli (kakak saya), dan seorang saksi. apakah hal ini melanggar ketentuan ? karena kakak saya
saat itu masih 17 tahun.

terima kasih


1. Pada dasarnya, kuasa dapat diberikan baik secara lisan maupun tertulis. Karena dasar pemberian kuasa adalah perjanjian, maka menurut saya syarat sah suatu perjanjian harus terpenuhi. Syarat tersebut adalah: kesepakatan, kecakapan, mengenai suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal. Mengingat pada waktu itu kakak Bung belum mencapai usia dewasa (secara perdata adalah telah berusia 21 tahun atau belum berusia 21 tahun tetapi sudah menikah), berarti unsur kecakapan menjadi tidak terpenuhi. Solusinya, apabila kakak Bung hendak melakukan suatu perbuatan hukum, maka secara hukum yang berhak untuk mewakilinya adalah orang tua dari kakak Anda berdasarkan prinsip kekuasaan orang tua. Atau bisa juga pengurusan tersebut dilakukan oleh wali dimana wali ini ditunjuk salah satunya berdasarkan : a) pengangkatan oleh Hakim (penetapan pengadilan), b) jika seorang wali diangkat oleh salah satu dari kedua orang tuanya, pada saat pengangkatan itu karena meninggalnya yang mengangkat memperoleh kekuatan untuk berlaku dan yang diangkan menyatakan kesanggupannya untuk itu, atau c) jika seorangmenjadi wali karena hukum, pada saat terjadinya peristiwa yang mengakibatkan perwaliannya.

Namun, apabila waktu itu Notaris "berani" untuk membuatkan suatu dokumen hukum, saya berasumsi bahwa Notaris telah mengecek segala kelengkapan dokumen sebelum dokumen tersebut dibuat. Apabila ada hal yang ternyata di kemudian hari tidak lengkap/tidak cocok, maka ini menjadi tanggung jawab notaris. meskipun seorang klien mempunyai tanggung jawab untuk memriksa kebenaran informasi yang tercantum pada draft dokumen tersebut.

2. Apabila Akta dibuat atas nama paman Bung, berarti kemungkinan besar yang berhak adalah paman Bung dan karena paman Bung telah meninggal dunia, maka hak tersebut menjadi beralih kepada para ahli warisnya.

Saya menyarankan agar Bung berkonsultasi terlebih dahulu dengan PPAT. Akan lebih baik jika notaris yang dahulu membuat dokumen hukum tersebut juga seorang PPAT dan dapat membantu Bung untuk melakukan pengurusan Girik tersebut menjadi Sertifikat Tanah.

Lebih lanjut, saya menyarankan agar segala bentuk pengalihan hak atas tanah dibuat dengan Akta yang dibuat di hadapan notaris ketimbang dibuat secara bawah tangan untuk melindungi Bung dari segi hukum.

[aryo16]

1. Pada dasarnya, kuasa dapat diberikan baik secara lisan maupun tertulis. Karena dasar pemberian kuasa adalah perjanjian, maka menurut saya syarat sah suatu perjanjian harus terpenuhi. Syarat tersebut adalah: kesepakatan, kecakapan, mengenai suatu hal tertentu dan suatu sebab yang halal. Mengingat pada waktu itu kakak Bung belum mencapai usia dewasa (secara perdata adalah telah berusia 21 tahun atau belum berusia 21 tahun tetapi sudah menikah), berarti unsur kecakapan menjadi tidak terpenuhi. Solusinya, apabila kakak Bung hendak melakukan suatu perbuatan hukum, maka secara hukum yang berhak untuk mewakilinya adalah orang tua dari kakak Anda berdasarkan prinsip kekuasaan orang tua. Atau bisa juga pengurusan tersebut dilakukan oleh wali dimana wali ini ditunjuk salah satunya berdasarkan : a) pengangkatan oleh Hakim (penetapan pengadilan), b) jika seorang wali diangkat oleh salah satu dari kedua orang tuanya, pada saat pengangkatan itu karena meninggalnya yang mengangkat memperoleh kekuatan untuk berlaku dan yang diangkan menyatakan kesanggupannya untuk itu, atau c) jika seorangmenjadi wali karena hukum, pada saat terjadinya peristiwa yang mengakibatkan perwaliannya.

Namun, apabila waktu itu Notaris "berani" untuk membuatkan suatu dokumen hukum, saya berasumsi bahwa Notaris telah mengecek segala kelengkapan dokumen sebelum dokumen tersebut dibuat. Apabila ada hal yang ternyata di kemudian hari tidak lengkap/tidak cocok, maka ini menjadi tanggung jawab notaris. meskipun seorang klien mempunyai tanggung jawab untuk memriksa kebenaran informasi yang tercantum pada draft dokumen tersebut.

2. Apabila Akta dibuat atas nama paman Bung, berarti kemungkinan besar yang berhak adalah paman Bung dan karena paman Bung telah meninggal dunia, maka hak tersebut menjadi beralih kepada para ahli warisnya.

Saya menyarankan agar Bung berkonsultasi terlebih dahulu dengan PPAT. Akan lebih baik jika notaris yang dahulu membuat dokumen hukum tersebut juga seorang PPAT dan dapat membantu Bung untuk melakukan pengurusan Girik tersebut menjadi Sertifikat Tanah.

Lebih lanjut, saya menyarankan agar segala bentuk pengalihan hak atas tanah dibuat dengan Akta yang dibuat di hadapan notaris ketimbang dibuat secara bawah tangan untuk melindungi Bung dari segi hukum.


Tanggapan yang sangat berbobot dan menambah wawasan
salam kenal