Beberapa pertimbangan sebelum beli apartemen

[akamaru]

Kalaupun suatu saat harus atau ada keinginan untuk ambil apartemen, hal-hal berikut perlu dijadikan acuan supaya ngga nyesel di kemudian hari:

Lokasi apartemen: a) kena jalur 3in1 ngga dan kalopun kena, ada jalan belakang/ alternatifnya ngga, b) termasuk daerah banjir ngga, c) infrastruktur sekelilingnya oke ngga, d) ada tempat makan yang deket (ini penting buat saya yang hobi makan tapi suka males masak hehehe), e) fasilitas lain sesuai dengan kebutuhan. Nah kalo point ini udah sreg, baru cek poin selanjutnya

Siapa pengembangnya (developer) dan kontraktornya. Pilihlah developer dan/atau kontraktor yang sudah 'bermain' cukup lama di bidang ini dan mempunyai reputasi yang cukup baik. Kalo perlu cek juga si developer dan atau kontraktor ini pernah bikin gedung apa aja sih. Maintenance di gedung tsb gimana, kualitas bangunan gimana. Hal ini penting, apalagi kalo kita beli apartemen inden. Khan ibarat beli kucing dalam karung.


Pada saat kunjungan ke kantor pemasaran, jangan tergoda oleh rayuan manis sales. Harus tetap waspada tapi ngga perlu parno juga. Yang perlu ditanyain adalah a) metode pembayaran dan biaya tsb sudah termasuk apa aja, b) ada service charge ngga dan berapa biayanya (biasanya kalo ada service charge, developer ngga lepas tanggung jawab atas pemeliharaan gedung dan fasilitasnya. Dana yang dipake untuk pemeliharaan gedung dan fasilitasnya diambil dari service charge yang dibayarkan oleh pemilik unit setiap bulannya), c) untuk parkir kendaraan apa satu kamar dapet jatah 1 lot parkir atau harus langganan. Tanyakan juga apakah ada parkir khusus penghuni.

Kalo semua info sudah dipahami dengan baik dan unit yang diincer masih belum di take orang, jangan terburu nafsu...baca baik2 surat/formulir pemesanan dengan baik termasuk syarat dan ketentuannya yang biasanya di cetak di halaman belakang formulir sebelum membubuhkan tanda tangan. Banyak calon pembeli yang terkecoh dan ujung2nya nyesel atau bermasalah gara2 hal ini.

[RM Seta]

pertimbangan itu apa berlaku juga untuk rusunami ya? sepertinya rusunami itu lebih mirip flat atau rumah susun jaman dulu itu.
apartemen kan agak modern gitu?

[akamaru]

pertimbangan itu apa berlaku juga untuk rusunami ya? sepertinya rusunami itu lebih mirip flat atau rumah susun jaman dulu itu.
apartemen kan agak modern gitu?

Pada prinsipnya sama aja kok, Bung Supermod. Karena dasar hukumnya (baca: Undang-undangnya) sama kok.. seingat saya namanya justru Undang-Undang ttg Rumah Susun.
Perbedaan mungkin lebih kepada penamaan, segmentasi pasar dan fasilitas.. Salam...

[iDEA Fans]

Yup...setuju untuk beberapa alsan diatas.
Nah, kl status kepemilikan tanah seperti apa.

ada salah satu sales apartemen di bilangan kemayoran, jualannya dia punya kelebihan. yaitu, status TANAH adalah Hak Milik..BUKAN Hak sewa. apa itu pengaruh?

masih menurut si sales itu, dengan tanah berstatus HAK MILIK, jadi konsumen ga usah khawatir terusik..:p

[akamaru]

Yup...setuju untuk beberapa alsan diatas.
Nah, kl status kepemilikan tanah seperti apa.

ada salah satu sales apartemen di bilangan kemayoran, jualannya dia punya kelebihan. yaitu, status TANAH adalah Hak Milik..BUKAN Hak sewa. apa itu pengaruh?

masih menurut si sales itu, dengan tanah berstatus HAK MILIK, jadi konsumen ga usah khawatir terusik..:p

Bung iDEA Fans,

Kalau statusnya hak milik, tentunya akan sangat menarik karena secara hukum status Hak Milik bisa dianggap sebagai kasta tertinggi dalam Hak Atas Tanah. Dugaan saya, apartemen ini harganya akan lebih mahal dari rata2 apartemen yang setara di daerah yang sama.

Umumnya rumah susun atau apartemen dibangun di atas tanah dengan status Hak Guna Bangunan. menunjuk pada Undang-Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun. Jangka waktu 30 tahun tersebut atas permintaan pemegang hak dan mengingat keperluan dan keadaan bangunan-bangunan yang berdiri di atasnya, dapat diperpanjang lagi selama 20 tahu. kalau sebuah apartemen atau rumah susun didirikan di atas tanah HGB, logikanya pada saat perpanjangan, Bea Perolehan Atas Hak Atas Tanahnya menjadi kewajiban para penghuni secara tanggung renteng.

[adi]

Asyik juga tuh kalo Hak Tanahnya adalah Hak Milik. tapi mengingat apartemen itu adalah rumah susun, yang nota bene diatas tanah tersebut bisa ada beberapa tingkat yg masing2 tingkat pemilik/penggunanya berbeda bagaimana ya cara hak milik tanah tersebut? atas nama penghuni yang dilantai berapa, dan bagaiamana pengaruhnya dg penghuni lain di atas tanah yang sama?

[akamaru]

Asyik juga tuh kalo Hak Tanahnya adalah Hak Milik. tapi mengingat apartemen itu adalah rumah susun, yang nota bene diatas tanah tersebut bisa ada beberapa tingkat yg masing2 tingkat pemilik/penggunanya berbeda bagaimana ya cara hak milik tanah tersebut? atas nama penghuni yang dilantai berapa, dan bagaiamana pengaruhnya dg penghuni lain di atas tanah yang sama?

Bung adi,

Yang statusnya Hak Milik kan tanahnya yang notabene milik bareng2 para penghuni. Nah khusus untuk Rumah Susun, biasanya sertifikatnya nanti dibagi per satuan unit rumah susun. Dulu dosen saya pernah menjelaskan nanti di surat ukurnya yang digambar hanya layout unit rumah susun/apartemen saja karena secara hukum tanah menjadi milik bersama. Tapi sertifikat tanah dan bangunan tertulisnya Hak Milik.

Begitu kurang lebihnya....

[adi]

Wahh... terima kasih sharing informasinya.
Jadi pingin beli apartemen. lho kok ?!?

[akamaru]

Wahh... terima kasih sharing informasinya.
Jadi pingin beli apartemen. lho kok ?!?

Boleh aja tuh, bung untuk investasi.... Tapi kalau mau beli dengan fasilitas kredit dari Bank, ditanya dulu ke Banknya apakah Bank mau terima jaminan yang pengikatannya masih dengan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). Soalnya umumnya Bank mau terima kalau sudah AJB dan Sertifikat sudah ada. Kalaupun Bank mau terima PPJB biasanya ada dokumen lain yang perlu di submit seperti, surat keterangan dari developer dan surat jaminan dari developer bahwa apabila sertifikat sudah jadi maka sertifikat akan langsung diserahkan kepada Bank.

[adi]

Terima kasih sarannya. bisa untuk pertimbangan jadi beli apartemen atau mundur aja.

[fara]

Waktu saya jalan-jalan ke toko buku saya liat ada majalah IDEA yang khusus membahas tentang apartemen bersubsidi, mungkin bisa jadi pertimbangan buat referensi...

[iDEA Fans]

Oh iya.....jeng fara ikuatn kopdar ga?iDEA book nya dbeli...nanti bawa yah:)

[iDEA Fans]

pasti banyak kahn tuh rusunami nya...mana ya yang paling worth it;)

[fara]

Mbak IDEA fans (yang rambutnya panjang kayak saya), saya kan ga tertarik tinggal di apartemen, yah jadi ga beli majalahnya, kemaren cuman liat aja...

[iDEA Fans]

Kmrn juga k JCC< property expo...dan semakin banyak rusunami baru..
mungkin jeng fara buat thread baru aja, seputar rusunami dan apapun tentang dia..hihihi.kyak lirik lagu

[sicihuy]

yang saya tahu setelah beli Rusunami Bersubsidi nanti kita akan mendapatkan SHMSRS (Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun), selain itu juga ada Sertifikat Hak Guna Bangunan Murni.... yang artinya Apartemen tsb berdiri diatas tanah hak milik bersama (penghuni + pengelola apartemen / developer), berarti selain SHMSRS pembeli juga memiliki sertifikat hak milik bersama atas tanah sebesar prosentase luas apartemen dengan seluruh luas tanah kawasan apartemen tersebut... tapi belum jelas shm tanah tsb setelah lunas dari bank siapa yang akan memegangnya....???

Saya mendapat informasi ini dari marketing rusunami... mohon pencerahannya mengenai SHMSRS, HGB Murni, SHM Tanah Bersama ??

[iDEA Fans]

yang saya tahu setelah beli Rusunami Bersubsidi nanti kita akan mendapatkan SHMSRS (Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun), selain itu juga ada Sertifikat Hak Guna Bangunan Murni.... yang artinya Apartemen tsb berdiri diatas tanah hak milik bersama (penghuni + pengelola apartemen / developer), berarti selain SHMSRS pembeli juga memiliki sertifikat hak milik bersama atas tanah sebesar prosentase luas apartemen dengan seluruh luas tanah kawasan apartemen tersebut... tapi belum jelas shm tanah tsb setelah lunas dari bank siapa yang akan memegangnya....???

Saya mendapat informasi ini dari marketing rusunami... mohon pencerahannya mengenai SHMSRS, HGB Murni, SHM Tanah Bersama ??
---
@ sicihuy
thx, saya ajak baru tahu kalo namanya SHMSRS...emang ternyata banyak istial surat2an, untuk rusunami yah..

iya nih, ayo yang tahu..kasih pencerahan..:eek::eek:
pasti banyak yang belum tahu..termasuk SAYA:cool:

[Sengseng]

Saya adalah salah satu pembeli rumah susun. Disini saya hanya ingin berbagi pengetahuan yang saya ketahui mengenai rumah susun istilah keren nya Apartemen atau Kondominium. Untuk bapak Akamaru, bapak Idea, Saudara Cihuy dan Senior Moderator, saya coba uraikan mengenai rumah susun dimana sekarang saya tertimpa masalah mengenai rumah susun ini. Kasus saya bisa dibaca pada tulisan saya yang diposting saudara Indoroids. Sekarang yang saya tahu ada 4 jenis rumah susun yaitu Rusunawa (Rumah Susun Sewa), Rusunami (Rumah Susun Milik), Rumah Susun Hunian dan Rumah Susun non Hunian. Rusunawa, Rusunami dan Rumah Susun Hunian sebenarnya sama. Ketiga rumah susun ini adalah rumah susun yang digunakan sebagai tempat tinggal sedang Rumah susun Non Hunian digunakan untuk usaha baik berupa kantor maupun tempat usaha (kios/toko). Rumah susun hunian yang saya sebut ini adalah rumah susun golongan kelas menengah keatas yang biasa disebut dengan apartemen/kondominium dan ini hampir semuanya (mungkin semuanya) dibangun dan dijual pihak swasta sedang Rusunawa dan Rusunami adalah proyek prestisius pemerintah yang ditujukan untuk kelas menengah ke bawah dan proyek Rusunawa dan Rusunami adalah subsidi pemerintah.

Yang akan saya coba berbagi pengetahuan disini mengenai rumah susun hunian dan non hunian karena untuk Rusunawa dan Rusunami saya tidak begitu jelas tapi sepintas mungkin hampir sama dengan Apartemen yang dibangun swasta karena rusunami dan rusunawa ini juga menggunakan Undang Undang Rumah Susun no 16 tahun 1985 dan Peraturan Pemerintah no 4 tahun 1988 serta mungkin keptusan Menpera, Mendagri, Menkeu dll.

Yang akan saya uraikan dibawah ini mengenai rumah susun non subsidi yang dibangun kalangan swasta yang dikenal dengan sebutan Apartemen.

Yang perlu diperhatikan pada saat membeli rumah susun ini adalah mengenai status kepemilikan rumah susun ini. Rumah susun ini bisa berdiri diatas tanah negara, tanah hak milik dan tanah negara yang kewenangnya sebagian dilimpahkan pada pihak ketiga (seperti ke Pemda, atau Sekneg dll). Biasanya tanah negara yang kewenanganya dilimpahkan pada pihak ketiga ini mempunyai status Hak Pengelolaan.

Sebelum membangun rumah susun ini pengembang (developer) wajib mengurus izin mendirikan bangunannya dan pada saat mengurus izin inilah pengembang akan diberikan status hak atas tanah tempat bakal berdirinya rumah susun ini. Dan pengembang akan diberikan status hak atas tanahnya yaitu Hak Guna Bangunan (HGB). Kemudian diterbitkanlah Serttifikat atas tanah ini yaitu sertifikat HGB.

Rumah susun yang bediri diatas tanah negara, tanah hak milik ataupun tanah Hak Pengelolaan akan diberikan HGB ini. Jadi ada tiga macam HGB disini yaitu HGB diatas tanah negara yang sekarang sering diebut HGB murni, HGB diatas tanah Hak Milik dan HGB ditas tanah HPL.

Umumnya yang dijual developer saat ini ada dua jenis yaitu HGB murni dan HGB diatas HPL. HGB diatas tanah Hak Milik saya tidak pernah mengetahui apakah ada di Indonesia karena menurut UUPA tahun1960 yang bisa memiliki tanah dengan status tanah hak milik hanya warga negara Indonesia, orang asing tidak boleh memiliki tanah di Indonesia dengan status hak atas tanahnya adalah Hak Milik, kesimpulan saya jika apartemen yang HGBnya diatas tanah Hak Milik tidak bakal ada karena apartemen ini tidak boleh dijual ke warga negara asing dan warga negara asing tidak boleh memiliki apartemen dengan status tanah Hak Milik. Warga negara asing hanya boleh memiliki apartemen dengan status hak atas tanahnya adalah HGB. Jika tanahnya yang semula hak milik untuk dapat dijual ke semua orang termasuk warga negara asing maka status tanah harus diturunkan menjadi HGB saja (diturunkan status tanahnya menjadi Hak Guna Bagunan diatas tanah negara).

Setelah apartemen ini jadi maka developer harus memecah sertifikat HGB ini dengan membuat akta pemisahan dimana didalam sertifikat HGB dijelaskan secara global berapa rumah susun yang dibangun untuk satu sertifikat rumah susun ini.

Hasil pemisahan inilah yang kemudian dibuatkan sertifikatnya dan diberikan kepada konsumen yang membeli rumah susun ini dengan nama Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS). SHMSRS ini menunjukan kepemilikan satuan rumah susun dimana salah satu kolomnya menunjukan status hak dari tanah tempat berdirinya rumah susun ini yaitu HGB yang ada masa berlakunya dimana masa berlaku ini umumnya 20 sampai 30 tahun.

SHMSRS ini bukan menunjukan kepemilikan pembeli rumah susun untuk selamanya yang tidak perlu diperpanjang-panjang seperti layaknya kita yang mempunyai rumah yang statusnya bisa ditingkatkan menjadi hak milik (semula HGB) dan tidak perlu diperpanjang selamanya jika sudah menjadi hak milik.

SHMSRS ini menunjukan dua hal yaitu yang pertama mengenai kepemilikan bangunan rumah susun dan yang kedua mengenai status hak atas tanah dari rumah susun ini. Yang disebut Hak Milik disini adalah hak milik atas bangunan bukan hak milik atas tanah. Jadi disini mesti dibedakan antara hak milik bangunan dan dan hak milik atas tanah. Apartemen umumnya hak atas tanahnya adalah HGB (baik HGB murni maupun HGB diatas HPL).

Konsumen umumnya rancu atas hak milik satuan rumah susun ini dan umumnya developer tidak menjelaskan hal ini dimana dikatakan jika membeli apartemen maka selamanya apartemen itu milik konsumen. Developer jarang menjelaskan bahwa apartemen itu bukan milik kita selamanya karena jika pemerintah menghendaki tanah tempat berdirinya apartemen ini pemerintah bisa mengambil tanah tersebut. Tentu pemerintah harus mengganti tanah tersebut dengan nilai 80% jika tanah tersebut dengan status HGB murni sangat berbeda dengan tanah dengan status HGB diatas HPL, tanah dengan status HGB diatas HPL tidak ada penggantian sama sekali jika pemegang HPL ingin menggunakan tanah tersebut, maka hindari membeli apartemen dengan status tanah HGB diatas HPL karena tanah dengan status HGB diatas HPL adalah tanah yang bukan dalam penguasaan developer, developer hanya bekerja sama dengan pemegang HPL. Jika pemegang HPL menghendaki tanah tersebut maka tamatlah riwayat konsumen pembeli apartemen tersebut.

Tanah dengan status HGB jika masa waktu HGBnya berakhir masih bisa diperpanjang dan diurus ke Badan Perrtanahan Nasional (BPN) sedang tanah untuk status HGB diatas HPL maka konsumen rumah susun mesti meminta izin terlebih dahulu pada pemegang HPL jika ingin memperpanjang HGBnya, jika dizinkan baru dapat diurus HGBnya ke BPN (izin ini untuk pemegang HPL Pemprov DKI Jakarta mesti membayar biaya rekomendasi perpanjangan sebesar 5 % (dapat dibaca pada SK Gubernur DKI Jakarta no 122 tahu 2001 bab V pasal 7), untuk pemegang HPL yang lain saya tidak tahu), jika pemegang HPL tidak mengizinkan memperpanjang maka konsumen harus angkat kaki tanpa penggantian sepeserpun karena memang tanah tempat berdirinya apartemen tersebut bukan miliknya (seperti tanah yang diberikan izin untuk memakai dalam jangka waktu tertentu sesuai perjanjian pemegang HPL dengan developer).

Mengenai kepemilikan apartemen disini saya bisa jelaskan sebagai berikut kepemilikan atas apartemen ini meliputi benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama. Ini semua dengan perbandingan proporsional, misalkan kita punya apartemen 50 meter persegi ini bukan berarti kita memiliki tanah 50 mter persegi tetapi mungkin kita hanya memiliki satu tegel hak atas tanah dibawah bangunan kita. Nilai perbandingan proporsional ini dapat dilihat di Sertifikat Hak Milik satuan Rumah Susun diujung kiri bawah dimana biasa ditulis 0,0.. %. Mengenai kepemilikan rumah susun dan segala aturannya dapat dilihat di buku UU dan PP seperti yang saya sebut diatas.

Untuk Apartemen didaerah KEMAYORAN setahu saya tanah tempat apartemen didaerah Kemayoran adalah milik (dalam penguasaan) Sekneg. Jadi Apartemen disini HGBnya adalah HGB diatas HPL karena saya mempunyai teman yang memiliki apartemen disana dan pengembang apartemen di Kemayoran adalah Agung Podomoro Group.

Inilah informasi yang bisa saya berikan yang saya baru dua tahun terakhir mempelajari mengenai Rumah Susun karena saya tersangkut perkara Rumah Susun Non Hunian ITC Mangga Dua yang sialnya saya dikalahkan 3 kali oleh para penegak hukum disini walaupun saya bisa membuktikan saya benar melalui bukti surat dan bukti saksi fakta (ini mungkin karena lawan saya adalah konglomerat no 3 terkaya di Indonesia versi majalah Forbes yaitu Sinar Mas Group).

Oke semoga informasi yang saya berikan berguna bagi segenap pembaca.

[Sengseng]

Maaf saya salah menulis kepanjangan dari Rusunawa dan Rusunami. Rusunawa kepanjangannya Rumah Susun Sederhana Sewa dan Rusunami kepanjangannya Rumah Susun Sederhana Milik. Demikian koreksi saya

[iDEA Fans]

Bung Seng Seng, thx banget infonya..

sekalian tanya deh, jika berniat memiliki RUSUNAMI, berarti lebih baik yang berstatus HGB Milik, artinya milik developer..begitu ya?

kl seperti itu, dari sisi daerah yang sudah dibangun apartemen, Rusun, ataupun Rusunami (yang akan dibangun), mana saja yang dikategorikan AMAN, yaitu HGB Milik.

sekedar intermezzo aja, waktu pameran properti, ada sales yang menawarkan apartemen dikawasan kemayoran. Dia bilang, status tanahnya bukan sewa tapi milik. apa hipotesanya, kawasan kemayoran lebih aman?

bagaimana dengan lokasi2 Rusumani, di Kalibata, Klp Gading, Kebagusan, Pantai indah Kapuk..??

maf banyak tanya:D

[Sengseng]

Bapak/ibu idea fan

Untuk jelasnya mengenai rusunami dapat ditanyakan langsung pada Bapak Ibnu Tadji ketua Aperssi (Asosiasi Pemilik Rumah Susun Seluruh Indonesia) karena pembahasan mengenai peraturan rusunami ini beliau ikut terlibat di Kementrian Perumahan Rakyat dan peraturan ini sudah diterbitkan serta mengenai kawasan-kawasan yang aman (maksud saya yang tidak bermasalah) beliau juga banyak tahu karena sangat banyak sekarang rumah susun yang bermasalah. Beliau dapat dihubungi di nomor HP 08158050775 atau di 021 78835562. Email beliau saya lupa.

Mengenai rumah susun di kemayoran setahu saya tanah tersebut milik (dalam penguasaan) Sekretaris Negara/SekNeg (HPL Sekneg) untuk jelasnya bisa ditanyakan juga pada bapak Ibnu karena beliau juga hadir dan mengetahui pada waktu terjadi pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) disalah satu apartemen di Kemayoran (banyak rumah susun di area kemayoran).

Jika ingin membeli rusunami harus diperhatikan konstruksi bangunan karena saya mendengar entah benar entah nggak (atau hanya sekedar gosip) ada rusunami didaerah kelapa gading katanya sudah rapuh.

Demikian informasi yang bisa saya sampaikan semoga bermanfaat.

[franksinatra55]

Betul seperti bung seng seng katakan,skrg banyak kondisi rusunami yg secara spesifikasi kurang terjaga mutunnya, Perhatikan detail spek ketika membeli properti dan untuk rusunami sbg sarana investasi saya kira belum menjanjikan karena kenaikannya diatur oleh regulasi pemerintah . Jadi investasi rusunami belum tentu dapat naik seperti yg digembor2kan pengembang,apalagi untuk sewa ,bayangkan ribuan unit harus bersaing satu sama lain untuk disewakan

[yusuf irawan]

thxs share pengalamannya ...tentang rusun

[finafina]

ayo, dibahas lagi ..perlu lbh byk info nih

[mikalu]

wah... ini threadnya menarik bgt, kebetulan lagi ngiler bgt beli apartemen di daerah depok... banyak yg baru dibangun tuh